Как правильно погашать ипотеку досрочно?

правильно погашаем ипотеку досрочноИпотека является самым долгосрочным видом кредита. Средняя продолжительность ипотечного займа составляет 15-30 лет. И часто случается так, что за столь долгий временной промежуток у клиента появляются дополнительные средства, а с ними приходит желание как можно скорее погасить задолженность. Но вот как правильно досрочно погашать ипотеку? Какой тип перестроения графика выбрать? Когда лучше погашать — вначале или в конце. Платить большими взносами раз в год или постепенно, когда появляются деньги? Эти вопросы часто ставят заемщика в тупик. На них и попытаемся найти ответ с помощью математики. Просто будем считать переплату при разных вариантах досрочного погашения.

Чтобы понять, какой из способов досрочного погашения ипотеки самый выгодный, произведем расчет на конкретном примере. Для этого воспользуемся классическими формулами и онлайн калькулятором, в структуре которого предусмотрена возможность проведения вычислений с учетом досрочных оплат.

Исходные данные.

Сумма кредита 500 000 рублей
Срок кредита 10 лет
Процентная ставка по кредиту 12% годовых
Тип платежа аннуитет
Сумма ежемесячного взноса по графику 7135 рублей
Дата первого платежа 16.10.2014
Условия частичного досрочного погашения 1). Сумма платежа увеличивается вдвое         2). Дата первого внесения – 16.10.2015

Вопрос: Определить, что выгоднее: вносить ежемесячно двойную сумму или раз в полгода платеж в шестикратном размере. А также какой вид изменения структуры графика предпочесть: с уменьшением срока кредита или суммы платежа.

Первоначальная переплата.

Прежде чем определить, какой из способов частичного досрочного погашения наиболее выгодный, необходимо узнать размер первоначальной переплаты. Он указывается в графике. Если данных не предоставлено, тогда для расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором. Заполняем поля в соответствии с исходными данными и нажимаем кнопку «Рассчитать»:

График платежей
В нашем примере величина итоговой переплаты за 10 лет составит 360630,33 руб.

Варианты частичного досрочного погашения.

Просчитаем наиболее популярные варианты досрочных оплат. Условно расчеты разделим на два блока. В первом случае клиент начинает вносить платежи увеличенного размера уже через год после получения ипотеки. А во втором – ближе к концу первоначального срока кредита.

Блок 1. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться через год после оформления ипотеки.

Вариант 1.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 руб. * 2 = 14270 руб.) и уменьшает срок кредита.
Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе следующим образом:
график

И получаем следующий результат:

график

Как видно из графика, окончательный взнос по ипотеке с такими условиями внесения платежей будет совершен 16.03.2019, т.е. кредит закроется через 4,5 года. Суммарная переплата за указанный период составит 165764,56 рублей.

Вариант 2.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере

(7135 * 2 = 14270)

и уменьшает сумму аннуитета. При этом получается только 7135 идет на досрочное погашение ипотеки

Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе так же, как и в первом примере, только в поле «Досрочные погашения» выбираем «Ежемесячное уменьшение суммы». Результат будет выглядеть так:

Кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарная переплата составит 187022,29 руб.

Вариант 3

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первая частичная досрочная оплата придется на 16.04.2016 г. в размере

7135 руб. * 6 месяцев = 42810 руб.

и далее аналогичными суммами каждые полгода. Уменьшаем срок.
Параметры онлайн калькулятора настраиваем так:

расчет кредита с досрочкой

Обратите внимание, что сумма последнего частичного досрочного погашения меньше и закрывает задолженность полностью 16.04.2019 года. Переплата составит 174737,26 руб.

кредит с досрочкой

Вариант 4.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Уменьшаем сумму аннуитета.

Настройки онлайн калькулятора аналогичны предыдущим из п.3 с той разницей, что в поле «Досрочные погашения» выбираем «Уменьшение суммы».

Результат выглядит так:


При таком способе досрочных оплат кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарный доход банка составит 193900,58 руб.

Блок 2. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться за 1,5-2 года до окончания кредита.

Вариант 5.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает срок.

Заполняем онлайн калькулятор так же, как в первом примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат:

Как видно из графика, окончательный платеж по ипотеке с такими условиями будет совершен 16.09.2023, т.е. ипотека погасится на год раньше. Суммарная переплата за указанный период составит 350429,78 рублей.

Вариант 6.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает аннуитет.

Заполняем онлайн калькулятор так же, как во втором примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат:

Последний взнос по займу с такими условиями выплат будет сделан 16.12.2023, а итоговое сальдо процентных доходов банка будет равняться 351598 рублей.

Вариант 7.

За два года до окончания кредита клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первое частичное досрочное погашение в размере 42810 руб. придется на 16.04.2023 г., второе — на 16.10.2023 г. Уменьшаем срок.

Параметры онлайн калькулятора настраиваем как в примере №3 с указанными выше датами. Расчет:

Как видно на картинке, уже второй крупный полугодовой взнос 16.10.2023 полностью закрывает кредит, а сумма менее планируемой. Переплата составит 353466,26 руб.

Вариант 8.

Аналогично варианту 7, но уменьшаем аннуитет.

Настраиваем онлайн калькулятор как в примере №4 со следующими датами частичных досрочных погашений: 16.04.2023, 16.10.2023, 16.04.2024 и т.д. Расчет:

Здесь уже после второго частичного погашения 16.10.2023 аннуитет уменьшится до 282,43, и необходимость в последующих накоплениях отпадет. Клиент может закрыть кредит полностью в ноябре 2023 года, внеся 2957,94 (основной долг 2928,10 + проценты 29,84). Итоговая переплата составит 353917,74 руб.

Выводы.

Обобщим полученные результаты в виде таблицы.

Способ досрочного погашения Тип изменения графика платежей Сумма переплаты, руб. Дата полного погашения кредита
Первоначальные условия - 360 630,33 16 сентября 2024
1-2. Платеж удвоен через год после получения займа. 1. Уменьшение срока. 165 764,56 16 марта 2019
2. Уменьшение аннуитета. 187 022,29 16 апреля 2020
3-4. Платеж удвоен через год, но сумма накапливается и вносится раз в полгода в шестикратном размере. 3. Уменьшение срока. 174 737,26 16 апреля 2019
4. Уменьшение аннуитета. 193 900,58 16 апреля 2020
5-6. Платеж удвоен за 2 года до окончания кредита. 5. Уменьшение срока. 350429,78 16 сентября 2023
6. Уменьшение аннуитета. 351598 16 декабря 2023
7-8. Платеж удвоен за 2 года до окончания кредита, но сумма накапливается и вносится раз в полгода в шестикратном размере. 7. Уменьшение срока. 353466,26 16 октября 2023
8. Уменьшение аннуитета. 353917,74 16 ноября 2023

Перестроение графика платежей с уменьшением аннуитета при любой схеме внесения платежей всегда обходится клиенту дороже, чем уменьшение срока.Таким образом, самым выгодным способом частичного досрочного погашения ипотеки стало ежемесячное внесение двукратного платежа через год после оформления с уменьшением срока.

Чем раньше начинает осуществляться частичное досрочное погашение, тем больше средств в итоге сэкономит заемщик. Как видно из примеров 5-8, выгода существенно уменьшается к концу кредита, который хоть и будет закрыт на год раньше, но экономии клиенту принесет не более, чем на 10000 рублей от первоначально рассчитанной переплаты.

Если же сравнить два способа внесения средств (удвоенный раз в месяц или накопления), то тут преимущество на стороне двукратного платежа. Такой шаг позволит сэкономить до 10000 рублей в зависимости от периода внесения платежа и выбранного способа перерасчета графика.

Обратите внимание, что все приведенные выше расчеты носят исключительно информационный характер. Даже если исходные параметры по вашему займу совпадают с нашими, остается вероятность небольшой погрешности по сравнению с данными, предоставляемыми банковскими работниками.

Копирование материалов с сайта без согласия автора запрещено. Более подробно на http://mobile-testing.ru/rules

комментарии

  1. Дмитрий говорит:

    Доброго времени суток! Мне кажется, но второй вариант у вас просчитан не совсем корректно. В начале вы пишите, что клиент ежемесячно вносит двойную сумму (14270) и уменьшает сумму аннуитетного платежа; это означает, что клиент готов ежемесячно платить данную сумму. И тогда на досрочное погашение кредита будет идти все время возрастающая сумма (сумма возрастает на сумму уменьшения ежемесячного платежа). В таком случае, платеж, например, в марте 2018 года составит 14270 (из них 3154 основной, и 11116 досрочный); и тогда переплата составляет 169 565,90, а окончание кредита — март 2019.
    Остальные варианты с уменьшением аннуитетного платежа, так же не учитывает увеличение суммы досрочного платежа.
    А так, огромное спасибо, за интуитивно понятные калькуляторы :)

    • Dmitry говорит:

      Добрый день. Вам все правильно кажется…Вы можете сделать экспорт в ексель и там уже считать вручную. Здесь это сделано затем, чтобы сравнивать корректно. Если сравнивать уменьшение срока и суммы, то нужно брать одинаковые данные для сравнения.

Оставить комментарий

Отправляя свой комментарий, вы автоматом соглашаетесь с правилами сайта.
Обязательные поля помечены *