Расчет досрочного погашения ипотечного кредита. Формулы для расчета или как рассчитать самому

погашение кредит
Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами.
Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн.
В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений.
Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.

Формула расчета аннуитетного кредита

Формула для расчета аннуитетных платежей:
Формула для расчета аннуитетного платежа
Где

  1. n — количество месяцев, в которые платится ипотека.
  2. i — процентная ставка по займу в месяц.
  3. В случае, если у вас указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12. Т.е. допустим годовая ставка, 12 процентов, тогда
i = 0.12/12 = 0.01

Это значение и нужно использовать при расчете аннуитетного платежа.
Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.
Данная формула самая распространненная и используется в таких банках, как ВТб 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк(ипотечный банк). Однако есть другие формулы, об этом ниже.

Пример расчета аннуитетного кредита с досрочными платежами

Теперь давайте попробуем рассчитать ипотеку. Для примера возьмем займ со следующими параметрами

Параметры рассчитываемого кредита
Сумма 1 млн рублей.
Ставка 12%
Срок 60 месяцев
Дата первого платежа 1 сентября 2011.

В результате получим следующий график платежей.
График платежей ипотеки до досрочного погашения
Если рассматривать расчет графика платежей аннуитетного займа, то кроме формулы аннуитетного платежа есть формулы расчета процентов ежемесячного платежа и формулы расчета суммы в погашение основного долга. Рассмотрим эти формулы:

Аннуитетный платеж = Погашение ОД + Проценты

где Погашение ОД — сумма в погашение тела займа
Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц.
Расчет процентов по кредиту.
Где сумма ОД — сумма основного долга на дату расчета.
Ставка — процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.
Число дней между датами — разность в днях между датами «Дата текущего платежа» и дата предыдущего платежа.
Число дней в году — целое число дней в текущем году. Если мы считаем процентный платеж к примеру с 22 декабря 2011 по 22 января 2012 то формула процентов имеет вид.
Формула расчета процентов
Т.е.нужно посчитать отдельно проценты за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году.
В нашем примере при первом платеже это делать не нужно.
Рассчитаем первый платеж в уплату процентов по указанному выше займу за сентябрь месяц(разнца между датами 31 день).
Как видно сумма ОД на первый месяц составляет 1 млн. рублей. Подставим даты, ставки и число дней в году.
Расчет процентов
Как видно, в счет уплаты процентов должно пойти 10191.78
Произведем расчет суммы в погашение тела займа

22244.45 — 10191.78 = 12052.67

Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке

1000000 — 12052.67 = 987947.33

Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.
Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.
Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна

831206.27 — 100000 = 731206.27

Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.

Срок кредита = 60 — 13 = 47

Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу.
Формула аннуитета

Вот как выглядят промежуточные расчеты

(1 + 0.01)^47 =1,596263443
1,596 — 1 = 0,596263443

Итоговый расчет

731209.72 * 0.01 * 1,596263443 / 0,596263443 = 19575,20374

Проверим это с помощью программы кредитный калькулятор
График платежей ипотеки после досрочного погашения
Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть. Тут есть масса причин. Одна из них — банк использует другую формулу для расчета аннуитетных платежей. На самом деле существует 3 формулы аннуитетных платежей. В знаменателе может стоять разность (n-1), (n-2) или просто n. Саму формулу можно найти в кредитном договоре. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу.
Вот к примеру форумла аннуитета в банке Левобережный
Аннуитет Левобережный
По формуле
Размер ежемесячного платежа — аннуитетный платеж
ПС — процентная ставка
ПП — процентный период, т.е. срок ипотеки в месяцах.
Формула немного другая. Она взята из стандартного ипотечного договора.
Вы должны понимать, что досрочное погашение с финансовой точки зрения не всегда выгодно. Предлагаю попробывать калькулятор, определяющий выгодность досрочного погашения.

Калькулятор "Вклад или досрочное погашение"

Калькулятор "Вклад или досрочное погашение"
  • Реальная помощь в принятии решения - вкладывать или погашать
  • Ответ на вопрос - а что если не погашать досрочно, а сделать вклад - сколько можно сэкономить?
  • Удобное графическое представление вариантов вклада и досрочки
  • Возможность задать любой вариант вклада
  • Сохранение ваших расчетов(при регистрации) и возможность экспорта

комментарии

  1. vremennyi говорит:

    Пытаюсь вручную посчитать изменение аннуитета по формуле на рисунке.
    Даже в вашем примере она не бьется) Кажется я что-то не так понимаю)
    Вот запрос для гугла:
    731206.72*((0.12*(1+0.12)^47)/((1+0.12)^47-1))
    получается 88173.44, совсем не 19575…
    47 — это ведь показатель степени?

  2. economist говорит:

    также нужно ставку на количество месяцев в году делить, этого автор не учел)
    731206,73*(0,12/12*(0,12/12+1)^47)/((1+0,12/12)^47-1)

  3. CSV говорит:

    При расчете второго платежа, сумма платежа почему-то увеличивается на 4,32 руб. И дальнейший счет не имеет смысла. Пытаюсь сделать таблицу в Excel. Все суммы платежей разные, но рядом…

    • Dmitry говорит:

      Ну я думаю лучше воспользоваться версией калькулятора справа.
      Там есть экспорт в Excel. Считать вручную смысла нет.
      Лучше прислать график мне и написать, какой банк и парметры кредита.

  4. Galina говорит:

    Подскажите пожалуйста по какой формуле Кредитный калькулятор с досрочными погашениями онлайн расчитывает величину процентов ануитетного кредита для каждого периода если ставить галочку с учетом выходных дней?

    • Dmitry говорит:

      Формула такая же что и без галочки. Просто если очередной платеж приходится на выходной то выходные добавляются к процентному периоду. А платеж равен число дней в платежном периоде делить на число дней в году умножить на ставку и на остаток долга

  5. Ирина говорит:

    Добрый день!
    Не совсем понимаю следующее

    «Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения – в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
    Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В ОКТЯБРЕ будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.»

    Куда в данном случае девается сентябрь???

    • Dmitry говорит:

      Сентябрь никуда не девается. Досрочное погашение начинает действовать с сентября
      Т.е у нас погашение в августе после даты очередного платежа. С даты очередного платежа в сентябре уменьшится основной долг на сумму досрочного погашения.
      А значит уменьшится и платеж. Новый платеж будет только в октябре

  6. Иосиф говорит:

    Формула A = S*(i/(1-(1+i)^n) идентичная формуле A = S*i*(1+i)^n / ((1+i)^n-1) и легко в неё преобразуется.

  7. Yuri говорит:

    Добрый день.
    Подскажите формулу расчета для EXCEL или алгоритм расчета ежемесяного аннуитетного платежа с уменьшением срока кредита.
    Хочу проверить график платежей по ипотеке в банке ИТБ (АИЖК).

  8. YanaD говорит:

    Добрый день!
    Подскажите формулу расчёта — при досрочном погашении кредита не в дату платежа, а в любой день.
    Спасибо.

    • Dmitry говорит:

      А какой тип погашения. Изменения срока или суммы?

      • the_petya говорит:

        В калькуляторе дата платежей постоянно одна. Из за этого расчеты некоторых банков не совпадают с этим калькулятором.

  9. Рамиль говорит:

    Формулу использовал для прогноза платежей по проекту. Если считать по указанной формуле возникает незначительное отклонение по итогу тела выплачиваемого кредита. Решил следующим образом — полученное отклонение разделил на 12 месяцев и включил данное значение в аннуитетный платеж, далее тем же методом подбора (путем корректировки аннутетного платежа) получил аннуитетный платеж при котором отклонение отклонение по телу кредита минимальное (04 копейки). Добиться полного совпадения не удалось)).

  10. Андрей говорит:

    Здравствуйте.Гошу ипотеку досрочно,а сумму списывают из общего долга.Получается что я должен всю сумму в последней колонке.Независимо расчитаюсь сразу или через 10 лет ?

    • Dmitry говорит:

      Вы должны сумму равную остатку долга. Все верно. ВЫ гасите частично долг и проценты

  11. Ольга говорит:

    . По договору итотеки на 5 лет на сумму 3086000. на 12,67 % годовых. ежемесячный платеж по 68646,37
    Первый платеж внесла в августе 2014 в размере-100000
    А с ноября выдали новый график ежемесячный платеж теперь составляет по 103560.
    Ничего не понимаю как считали и вообще могут ли увеличивать ежемесячный платеж.
    Помогите кто может.

  12. Анна говорит:

    Добрый день! У меня возник вопрос, подскажите, пожалуйста. Взяла ипотечный кредит в Сбербанке. Аннуитетное погашение. При досрочном погашении уменьшается сумма ежемесячного платежа. С первого же месяца вношу досрочно и большую сумму, чем положено по графику. Также по графику списание идет каждое 7-ое число. Сотрудники банка объяснили, что я могу досрочно (в любой день) осуществлять ежемесячные платежи, но 7-го числа все равно будет списываться определенная сумма процентов. Вопрос в следующем: по какой формуле они рассчитывают сумму процентов, которая будет сниматься 7-го числа?. К примеру, в банк я обратилась 5 июня с целью внести досрочно большую сумму, к примеру, 60 тыс. (ежемесячный платеж 34 с копейкой). Сотрудник сделал какие-то расчеты и сказал, что 5 июня (т.е. день обращения) с меня будет снято 58 тыс. с копейкой и 7-го числа около 700 руб. Каким образом они это просчитывают и возможно ли самостоятельно высчитать эти суммы? Просила объяснить сотрудников банка, они сказали, что все считает программа и они сами не знают. Заранее спасибо за помощь!

    • Dmitry говорит:

      Добрый день. Посчитать все можно. Но нужны точные даты по кредиту и его условия
      А также точные даты и суммы досрочных погашений…

      • Анна говорит:

        Добрый день, подскажите, пожалуйста. У меня ипотека в размере 2633835.00 руб, 12,5% годовых, аннуитетные платежи, 156 месяцев. Первая оплата должна была быть 7 марта 2015 в размере 35844,36 (10588,41 за долг и 25255,95 проценты). Пришла досрочно 6 марта . На счету было 60 тыс. попросила разбить мне эту сумму (чтоб сняли 6 марта и остаток процентов 7 марта). Они рассчитали следующие суммы. 6 марта : 59000 (34646.05 за долг и 24353.95 проценты ) , 7 марта: 890.13 (проценты ). Хотелось бы понять как они просчитали данные суммы. На мой вопрос сотрудник банка так и не смог ответить. Помогите разобраться .

        • Dmitry говорит:

          Алгоритм расчета в Сбербанке описан в данной статье http://mobile-testing.ru/sberbank_dosrochnoe_pogashenie_rashet/
          Вам нужно сесть и посчитать самой

          • НАТАЛИЯ говорит:

            Добрый день, подскажите, пожалуйста. У меня ипотека в размере 2000000.00 руб, 12,5% годовых, аннуитетные платежи, на сегодняшнй день остаток полной задолжности 1 985 856.41 осталось платить 222 платежа, ежемесячный платёж 22 766 р. Помогите пожалуйста узнать на сколько уменьшится мой ежемесячный платёж, если я частично погашу дадолженность в размере 300 000 р, в банке в расчете отказали, говорят у них нет такого калькулятора, хотя расчитывали ранее. На мой вопрос сотрудник банка так и не смог дать ответ. Помогите разобраться .

          • Dmitry говорит:

            Добрый день. Справа кредитный калькулятор. Там можно задать досрочные погашения. Задавайте условия и считайте

          • НАТАЛИЯ говорит:

            Извините, а не могли бы вы на моём примере показать, там очень сложная формула, а я к сожалению не бухгалтер

          • Dmitry говорит:

            А формулы и не надо использовать. Открываете страницу http://mobile-testing.ru/ipotechnii_kreditnii_kalkulator_online/
            Вводите сумму, ставку, срок….
            Я не знаю срок вашего кредита, дату выдачи, дату досрочного погашения, название банка…

          • НАТАЛИЯ говорит:

            Извините за беспокойство, но у меня сумма почему то получается даже больше, чем ежемесяч. платёж, я к сожалению не математик, а филолог, и как то не могу сообразить до конца, если вам будет не трудно, помогите пожалуйста, буду вам очень благодарна.
            я взяла 24.04.2014 г. ипотеку под 12.5% на сумму 2000000 р. на 240 месяцев — 1 платёж 26.04.14 -4109.59, второй и последующие -22 766.00- аннуитетные платежи, последний платёж был -23.09.15,т.е остаток полной задолжности(для досрочного, полного погашения) на сегодняшний день -1 985 856.41 осталось платить 240-18 -222 платежа(совсем чуть-чуть)- я хотела внести 300000 р в октябре месяце,( у меня дата платежа -последние дни месяца ) и мне очень бы хотелось узнать на сколько уменьшится мой ежемесячный платёж, ипотека в банке «Открытие». Ещё раз извините за беспокойство, и заранее огромное спасибо!

          • Dmitry говорит:

            Вот так уже лучше. Вот ссылка на ваш расчет http://mobile-testing.ru/wp-includes/newcalc/efiles/95.167.144.55240915.xls
            Ваш новый платеж будет примерно 19 289.42 рублей примерно

  13. Марина говорит:

    попробую еще посчитать — спасибо за эти сделанные формулы. но почему то банк мне говорит, что все, что я уже заплатила, банку и останется. я пользовалась ипотекой 93 месяца вместо 220. должны же они пересчитать мои излишне уплаченные проценты?
    Судя по вашим формулам, лучше конечно заплатить сейчас, чем делать вклады.
    а можно мне посмотреть книжку «руководство, как правильно досрочно погашать. Из него вы узнаете, как сэкономить на досрочном погашении и когда выгоднее всего досрочно погашать»
    не думаю, что мне, чистому гуманитарию это поможет, но вдруг?

    • Dmitry говорит:

      А вы поделитесь и в конце статьи появится ссылка

      • Марина говорит:

        ссылка под двумя замками. вроде поделилась в facebook/
        Это она — Скачайте бесплатно руководство «Как выгодно досрочно погашать»
        Плюсаните наш сайт в соц. сетях и вы бесплатно получите руководство,
        пока не открывается

  14. Ольга говорит:

    Дмитрий, добрый вечер!

    Мне тоже нужна ваша помощь. С аннуитетными платежами вроде разобралась, но все же не дает покоя формула. Из чего она взялась, кроме ее части в виде формулы дисконтирования, остальное никак не могу разобрать. Складывается впечатление, что формула подогнана под колонки «Процент погашения» и «Погашение основного долга». Есть у вас ответ на этот вопрос, почему в знаменателе отнимается единица? И вот мой основной вопрос, сумма кредита 3000000 под 22,5 в банке ВТБ 24, сроком на 60 мес, вид расчета: аннуитетный, то есть равными долями. Допустим прошло N-ое число платежных периодов, к примеру 35 и у меня появилась возможность погасить кредит досрочно и закрыть вопрос с банком. Как это сделать, банк считает мне очень сомнительную сумму, говорит об упущенной прибыли от размещения вкладов с моих процентов. Подскажите или дайте ссылку, пожалуйста. В общем, у меня вот эти 2 вопроса. Спасибо!

    • Dmitry говорит:

      Добрый день. Формула взята из кредитного договора. Она одинакова для всех банков. Сумма к досрочному погашению равна остаток долга к 35 платежу плюс аннуитетный платёж. Никаких вкладов я не знаю и упущенной выгоды тоже.

      • Ольга говорит:

        Спасибо за оперативный ответ! Но при таком варианте выгоды практически никакой от досрочного полного погашения суммы по основному долгу. А есть другие варианты?
        Простите за настойчивость, но получается так, что платежи в основном шли на покрытие процентов, лишь в незначительное степени уменьшая сумму основного долга. Попробовала на вашем калькуляторе, разница не великая. Как-то не очень приятно выходит..

        • Dmitry говорит:

          Все верно. Такова сущность аннуитетных платежей. Проценты погашаются неравномерно, сначала большая часть.

  15. Ольга говорит:

    Дмитрий, добрый вечер! Продолжаю изучать информацию о досрочном погашении кредитов и совсем запуталась. Как я поняла есть два варианта с уменьшением срока и уменьшением суммы. По уменьшению срока прочитала у вас на сайте, по тексту поняла так, что после досрочного внесения опред. суммы в счет погашения основного долга, сумма аннуит.платежей не меняется, но сокращается срок выплаты, однако если я правильно увидела на примере-графике, сократилось и ко-во периодов до 47 и сумма ежемес. аннуит.платежей?
    И еще нигде не увидела сколько-нибудь понятного описания досрочного погашения через уменьшение суммы. Как это происходит?
    У меня есть отличный третий вариант, надо предложить банку, задним числом откатившись к дате заключения договора изменить срок кредита, увеличив ежем.платежи, только на это они никогда не подпишутся. Очень прошу, дайте мне разъяснения. Спасибо вам большое за помощь!

  16. ZOO говорит:

    Добрый день.

    Буду признательна, если подскажите в каком направлении поиграть с кредитом с переменной ставкой. Первый год 6,9 потом 12 или весь период 10,9.
    3,8 млн на 130 мес. Вроде кажется, что в первый год, можно не стараться гасить раньше, а оставить средства и влить в месяц изменения ставки. Может срок увеличить? Помогите сообразить в чем подвох и чем выгодна переменная ставка?

    • Dmitry говорит:

      А почему сами не можете?
      Вот калькулятор http://mobile-testing.ru/kalkuljator_sravnenie_kreditov/
      Выбираете справа и слева досрочные погашения = изменение ставки.
      И картина перед глазами

      • Zoo говорит:

        Сама могу и посчитала. Возможно есть еще более выгодный вариант, о котором я не подозреваю. У вас есть опыт и я подумала, что сможете подсказать на что рассчитаны предложения с переменной ставкой. В каком случае они действительно выгодны, а в каком бесполезны. В любом случае спасибо.

        • Dmitry говорит:

          Все подчиняется законам математики. Если вы будете досрочно гасить рано в течение первого года, то для вас выгоден первый вариант. Иначе я бы выбрал второй))

          • Zoo говорит:

            Спасибо. Именно к такому выводу я и пришла по расчетам. Гасить по сроку. Значит лучшего варианта нет. Разве что не брать кредит.

  17. Юрий говорит:

    Здравствуйте!
    Хороший калькулятор, но в моем случае (ипотека от Газпромбанка) немного ошибается, в пределах десяти рублей. Думаю, из-за того, что в ГПБ ежемесячный платеж округлен до рубля (без копеек), поэтому все остальные цифры тоже отличаются. Если можно сделать еще и такой вариант расчета (например, галка «Округлять ЕМ платеж») — было бы вообще супер.

    • Dmitry говорит:

      День добрый. Про округление знаем)) 10 рублей за 10 лет не сильно большая погрешность))

      • Юрий говорит:

        Я имел в виду до десяти рублей в месяц, а не за весь срок. Сам график-то ладно… Когда начинаются досрочки, вот тогда цифры и расползаются. Ладно, нет так нет. Попробую, может, сам выйти на банковский график. По моим собственным расчетам тоже все расползается. Спасибо ))

        • Dmitry говорит:

          Вообще 10 рублей в месяц странная погрешность. Скорее всего вы неверно ввели сумму кредита или срок.
          Чудес не бывает, формула для расчета одна

  18. Елена говорит:

    Добрый день, Дмитрий. Помогите и мне с расчетами, голова уже кругом. Банк Траст, кредит под 31,9%, на 60мес, сумма 173450,20. Ежемесячный платеж 5815,80. открыт с 30 января 2012года. Какая сумма будет для досрочного погашения на 30 августа 2013г. И еще вопрос: а какая сумма будет на 15 августа согласно процентам по дням? вообще такое можно посчитать? Спасибо.

  19. Алена говорит:

    Здравствуйте,хотим досрочно погасить ипотеку.Подскажите пожалуйста,как выгодней это сделать.Внести оплату в платежный период или после?Спасибо

Оставить комментарий

Ваш адрес не будет опубликован.
Хотите получить ответ? - Поделитесь страницей через соц. сети.
Кнопки поделиться чуть выше на странице.
Обязательные поля помечены *

*