Как правильно досрочно погашать ипотеку и потребительский кредит?

При выплате ипотеки, если у вас появились дополнительные деньги. Их вы можете потратить на досрочное погашение. Но не все так просто. Встает куча вопросов — как лучше погашать — уменьшая срок или сумму. Когда лучше погашать — вначале или в конце? Накопить и погасить или сразу погашать маленькими суммами?

Хочу отметить, что способ погашения ипотеки зависит от вашего финансового положения или доходов. Насколько уверенно вы стоите на ногах — вот в чем вопрос.

Психология досрочного погашения

Нужно понять следующее: вы должны всегда быть в состоянии оплатить ежемесячный платеж. Если вы не уверены в своих доходах, снижайте сумму. Если вы стоите твердо на ногах — снижайте срок.

Варианты следующие:

  1. У вас очень стабильная работа, хорошая зарплата. Вы думате, что стабильно будете платить ипотеку без каких-либо изменений. Нет никаких форс мажоров и есть накопления. Ваш выбор — уменьшение срока кредита. Внося большие платежи вы сможете рассчитаться по кредиту раньше.
  2. Вы — менеджер среднего звена и вы нужны на работе. Без вас бизнес встанет. Вы знаете, что не уйдете с текущего места несколько лет и фирма не разорится. Ежемесячный платеж для вас не обременителен. Если вы пессимист — сначала снижаем размер платежа. Вы должны понять, сколько вы  можете платить после потери работы. Потом когда вы достигли минимального платежа.  После достижения — уменьшайте срок. Если вы оптимист — сразу снижайте срок.
  3.  Если вы ценный сотрудник и все стабильно, но выплата по ипотеке большая(платеж обременителен). Сначала снижаем размер, а потом срок.
  4. У вас нестабильная работа, но размер платежа не обременителен  для вас. Если вы  пессимист  - снижаем размер, а потом срок. Оптимист  снижает сразу срок.
  5. У вас нестабильная работа и платеж по ипотеке у вас велик. Сначала снижаем размер, чтобы добиться минимального платежа. Это позволит почувствовать себя комфортно. Потом снижаем срок.
  6. У вас случайные заработки и нет стабильности. В данном случае снижаем размер платежа, чтобы быть готовым заплатить всегда.

Следует понимать, что все расчеты, приведенные ниже, подчиняются элементарной математике. Вы можете сделать их самостоятельно вручную в Excel. Либо же у нас есть специальный калькулятор, который позволит сравнить 2 кредита и схемы погашения.
Смотрите также:Калькулятор сравнения вариантов досрочек. Как пользоваться?

Рекомендуемые калькуляторы:
Калькулятор досрочного погашенияПерейти
Калькулятор прогноза досрочного погашенияПерейти
Сравнение вариантов досрочного погашенияПерейти

Что выгоднее уменьшать, сумму или срок?

Но не все в жизни так просто. Если задаться вопросом — что выгоднее в общем случае, погашать сумму или уменьшать срок?
Для ответа на этот вопрос рассмотрим кредит

Условия по кредиту
Сумма кредита 100 тыс.
Ставка по кредиту 20%
Срок кредита 2 года или 24 мес.
Тип платежей по кредиту Аннуитет(равные платежи каждый месяц)
Срок кредита 2 года или 24 мес.
Досрочное погашение 10 тыс. через год или 12 мес
Дата погашения 12.06.2014, дата первого платежа по кредиту 12.06.2013

Допустим мы делаем погашение в уменьшение суммы

А вот как выглядит погашение с уменьшением срока

Нам интересен параметр общая переплата банку. В случае досрочного погашения с уменьшением срока этот параметр меньше.

21 272.14 — 20 555.11 = 717,03

717,03 — это сумма, на которую проценты по кредиту в случае доп. платежа с уменьшением суммы больше процентов по кредиту с доп. платежом с уменьшением срока.
Т.е. в данном случае, досрочный платеж с уменьшением срока выгоднее.
Но это частный случай. Вопрос — что будет, если досрочных погашений больше чем одно. Нетрудно догадаться, что при ежемесячных погашениях ситуация такая же.
Т.е. в общем случае погашение с уменьшением срока выгоднее.

Чтобы просчитать вариант с уменьшением срока и суммы одновременно для вашего кредита, мы разработали специальный калькулятор. Просто вводите ваш кредит справа и слева, добавляете досрочные погашения разного типа и нажимаете расчет. Первый полученный вариант будет самым прибыльным для вас

Досрочное погашение при разных типах платежей

Как известно, у кредитов бывает два типа платежей — дифференцированные и аннуитетные.
Вопрос, при каком типе платежей погашение в одну и ту же дату выгоднее. Для ответа на данный вопрос рассчитаем указанный выше займ для аннуитета и дифференцированных платежей.

Для этого нам нужно посчитать проценты до и после досрочного погашения. Для дифференцированного займа до досрочного погашения мы заплатим 20 833.33, после 20 166.67
Рассчитаем экономию для досрочного погашения для дифференцированного займа.

20 833.33 — 20 166.67 = 666,66

При этом остаток основного долга 19 166.67

Для аннуитета 22 036.53 до погашения и 21 272.14 после
получим

22 036.53 — 21 272.14 = 764,39

При этом остаток основного долга 20 093.10

Вывод: досрочное погашение при аннуитетных платежах более выгодно, так как больший остаток долга при аннуитете предполагает проценты больше. А когда больший остаток долга снижается — экономия получается больше, чем при снижении меньшего остатка долга.
Однако следует заметить, что дифференцированные платежи сами по себе более выгоднее, чем аннуитет.

Влияние даты досрочного погашения на переплату по кредиту

Дату досрочного погашения следует выбирать как можно более раньше — чем раньше дата, тем быстрее мы снижаем остаток долга по кредиту. А чем меньше остаток, тем меньше итоговые проценты по кредиту
Так, на нашем примере, если добавить досрочное погашение 12 июля 2013 года(12.07.2013), то получим переплату по кредиту 20 275.53 -см. расчет по ссылке.

Экономия = Переплата до досрочного погашения — Переплата после досрочного погашения
22 220.04 — 20 275.53 = 1944,51

При погашении через год в дату 12.06.2014 переплата по кредиту составляет цифру 21 272.14
Получим экономию по кредиту после досрочного погашения через 1 год.

22 220.04 — 21 272.14 = 947,9

Т.е. экономия при раннем погашении получается более чем в 2 раза больше.

1944,51/947,9 = 2.05

Вывод: нужно погашать ипотеку как можно раньше, на как можно большую сумму, тип погашений - с уменьшением срока.

Досрочное погашение и вклад.

При указанном варианте кредита у вас есть возможность не погашать кредит через год, а положить эти деньги в виде депозита в банк.
Тут все зависит от процентной ставки и самого вклада. Насколько выгодно это, нужно посчитать
Получаем экономию на выплате процентов в сумме 947,9 при погашении через год. А что если сделать вклад? Будут ли по нему проценты больше.
Сейчас ставки по вкладам в рублях начинаются от 10%. Если брать вклад с капитализацией и следующими условиями

Условия по вкладу
Сумма 10000
Ставка 10%
Срок 12 мес
Капитализация да
Дата внесения средств 12.06.2014

Получим следующий расчет вклада(использовался калькулятор вклада)

Таким образом, делать вклад в общем случае более выгодно, хотя тут все зависит от ставки.
Нужно правильно производить расчеты и определять предполагаемую прибыль по вкладу. Вы можете использовать представленный ниже калькулятор для получения всех возможных вариантов расчета. Выгодный будет с наименьшим финансовым итогом

Калькулятор "Вклад или досрочное погашение"

  • Реальная помощь в принятии решения - вкладывать или погашать
  • Ответ на вопрос - а что если не погашать досрочно, а сделать вклад - сколько можно сэкономить?
  • Удобное графическое представление вариантов вклада и досрочки
  • Возможность задать любой вариант вклада
  • Сохранение ваших расчетов(при регистрации) и возможность экспорта

Копирование материалов с сайта без согласия автора запрещено. Более подробно на http://mobile-testing.ru/rules

комментарии

  1. максим н. говорит:

    добрый день! Дмитрий подскожите как выгодней- собираюсь брать ипотеку- 1 вариант: сделать максимальный первоночальный взнос и потом платить без досрочки или 2 вариант: сделать минимальный первый взнос который требует втб24, а потом сразу же внести досрочку уменьшив срок ипотеки.. то что увеличится ежемесячный платеж это не важно

  2. Екатерина говорит:

    Добрый день,Дмитрий! Период списания ежемесячного платежа 10-18, списывают соответственно 10. Когда выгоднее списание доп. суммы на погашение основного долга 11-12 или дождаться новый период и оформить заявление на списание 10? Банк Втб24.Спасибо!

    • Dmitry_admin говорит:

      11-12 будет еще нормально. Во всяком случаее не хуже 10го числа нового месяца.

  3. Марина говорит:

    Здравствуйте, брали ипотеку в Сбербанке на долевое, ск 615500 р, на 8 лет, пв — 1000000 р, на 25.08.17г. осталось заплатить 390000 р. Каждый месяц делаю досрочку по 6-7000 р. в любой день как появятся лишние деньги.
    Основной долг примерно сравнялся с процентами. Как выгоднее сейчас делать досрочку и почему?
    Спасибо!

    • Dmitry_admin говорит:

      Чем больше и раньше погашаете, тем лучше

      • Марина говорит:

        А есть разница в какие числа делать досрочку? Стоит 8 число каждого месяца. Или может день в день лучше? Сбербанк

        • Dmitry_admin говорит:

          В случае сбера в дату очередного платежа. Иначе просто раньше заплатите проценты

          • Марина говорит:

            А не могли бы вы подробнее это объяснить. Что значит раньше заплатите проценты? Хотелось бы разобраться раз и навсегда и понять в чем выгода от этого

          • Dmitry_admin говорит:

            http://mobile-testing.ru/dosrochno_pogashenie_ipoteki_sberbank/ — прочтите статью
            Если кратко — если погашаете не в дату платежа, то платите часть процентов. А остальная часть идет на погашение тела кредита. Если погашаете в дату платежа — полностью ваш платеж идет в досрочное погашение = погашение тела кредита

  4. Елена говорит:

    Дмитрий, помогите с расчетами. Ипотека с сбер. 1170000(тело) под 10% на 180 мес. Ежемесячный платеж 12637. Если каждый месяц в день платежа вносить на 5000 больше, или через 10 мес. 50000 внести в день платежа. Как выгоднее?

  5. Наталья говорит:

    Добрый день. У меня ипотека 1490000 руб, взнос 600000 руб, М. К. 433000 руб в Транскапиталбанке на 25 лет под 15,75%, хотела уменьшить срок, отказали. Сказали надо было до мат капитала уменьшать, хотя на словах без проблем говорили можно уменьшить. Получается по 6000 руб, а хотела по 10000 руб. Теперь нужно каждый месяц писать заявление на разницу в 4000 руб, что бы деньги зачислили на счет? Да и переплата огромная за 25 лет получается. Доплачивать эти 4000 рублей или копить большую сумму.

  6. Дамир говорит:

    Доброго времени суток. выплачиваю ипотеку от Сбербанка около года дата списания 07числа, есть возможность частично заплатить больше разово в связи с этим вопрос— какого числа выгоднее погасить досрочно 6 или 8 числа.заранее спасибо.

  7. Максим говорит:

    Дмитрий,извините пожалуйста вот я так и не пойму.Вы уже посчитали исходя из моей суммы досрочки 25-30 тысяч ежемесячно,остаток процентов в случае оплаты до ежемесячно платежа не выгоднее,чем в лету ежежемесячного.Насколько этого выгодно э,у меня получилось наоборот.банк ВТБ 24 11,4 процентов на 182 месяца,по 19600 рублей

    • Dmitry говорит:

      Максим, нужен конкретный случай с датами, суммами и проч. Вот вам калькулятор сравнения кредитов http://mobile-testing.ru/kalkuljator_sravnenie_kreditov/
      Вводите свои данные, устанавливаете учет досрочки в дату платежа и смотрите, что и как. Первый вариант в результатах расчета будет самым выгодным — с наименьшей переплатой в итоге

  8. Максим говорит:

    Почему в дату ежемесячного платежа?если платить раньше,после перерасчета проценты будут начислятся на остаток,это не выгоднее в нашем банке ВТБ 24

    • Dmitry говорит:

      Все верно, проценты будут начисляться на остаток и он будет меньше. Но при этом из суммы вашей досрочки отнимутся проценты до даты досрочного платежа. Т.е. сумма досрочки будет меньше…

  9. Максим говорит:

    У нас ипотечный кредит Втб 24 1692000 под 11,4 % на 15 лет.Ежемесячный платёж 19500,срок для оплаты кредита с 20 по 28 число,как сказал сотрудник банка проценты начисляются с 21 числа.Можно сокращать срок и сумму платежа.Планирую досрочно оплачивать ежемесячно по 25-35 тысяч,говорят выгоднее срок,но работа сейчас не надёжна.Как в моем случае выгоднее и в какую дату оплачивать????

    • Dmitry говорит:

      Сокращайте сумму ежемес. платежа. Если останетесь без работы, платить будет меньше. Платите в дату очередного платежа…

  10. Екатерина говорит:

    Скажите пожалуйста касаемо Ситибанка. В какой день лучше делать частичное досрочное погашение платежа по кредиту?

Следующие комментарии

Оставить комментарий Дамир Отмена

Отправляя свой комментарий, вы автоматом соглашаетесь с правилами сайта.
Обязательные поля помечены *