Гасить ипотеку досрочно или делать вклад в банке? Что выгоднее?

Люди часто, взяв ипотеку начинают гасить ее досрочно — думая чем меньше долг и платеж, тем больше можно сэкономить. Да это так, при досрочном погашении можно сэкономить, но вопрос — «Будет ли такой способ вложения денег оптимальным?». Возможно другие варианты беспроигрышного вложения денег с гарантированным получением доходов существует. На ум приходит самый древний вид вложения денег — вклад или депозит. Этот финансовый продукт предоставляет населению практически любой банк.
Встает вопрос — что выгоднее — сделать досрочное погашение или вложить деньги в банк и получать процент по нему. Если правильно посчитать, то досрочное погашение является менее выгодным как с финансовой точки зрения, так и с психологической по сравнению с вкладом в банк.
Есть ряд причин этому факту. Рассмотрим некоторые из них:

Психологические моменты -трудно быть должником

  1. При досрочном погашении меняется налоговый вычет с процентов. Но это касается только досрочного погашения с уменьшением суммы. Попробуйте посчитать налоговый вычет с помощью калькулятора налогового вычета. Погашения уменьшают сумму вычета с процентов в конечном итоге.
  2. Лучше иметь деньги наличными  в виде подушки безопасности. Вы можете закрыть вклад в любое время. При этом есть вклады, при которых процент при досрочном закрытии не сгорит.
  3. Результатом вашего труда являются деньги. Если вы их тратите на досрочку, то вы не удовлетворены результатом своей работы. Вы не видите результата — у вас нет денег, они ушли на досрочное погашение. Реальный пример — пара моих коллег.

    Один делает досрочное погашение ипотеки, другой кладет эти деньги на вклад. Первый всегда жалуется, что нема денег, боится что его уволят с работы(болеть запрещено и боится кризиса). Второй чувствует себя безопасно, продвигается по карьерной лестнице. Деньги у него всегда под рукой, он ездит в отпуск в жаркие страны. При сумме депозита 1 -2 млн. можно чувствовать себя очень комфортно. Можно делать крупные покупки — машина, бытовая техника. Второй не покупает себе ничего — считает что дорого. Вывод — вклад служит подушкой безопасности при ипотеке. Главное его правильно открыть.

При расчете экономического эффекта нужно только смотреть на разницу ставок депозита (не та капитализированная ставка, а обычная) и ипотеки. Соответственно, если ставка депозита больше, нужно нести деньги на депозит, а не на ипотеку.

Пример расчета — что выгоднее — депозит или ипотека?

Ко мне обратилась одна из обладательниц ипотечного кредита в банке Абсолют. Она хотела погасить кредит досрочно. Судя по договору в банке Абсолют — возможны только досрочные погашения с уменьшением срока. Так написано в кредитном договоре. Имеем следующие параметры займа.

Параметры кредита
Сумма займа 2 150 000
Уже платим 1 год
Процент 11.75% годовых
Срок 180 месяцев
Досрочное погашение(уменьшение срока) 300 тыс
Ежемес платеж 25 458.82

Имеем переплату после досрочного погашения в виде процентов 1 523 719.51(До досрочного погашения общая переплата в виде процентов — 2 429 857.75). Возьмем для простоты дату выдачи 12 октября 2012. Мы досрочно гасим 10 октября 2013. Имеем профит от такого досрочного погашения в конце срока

2 429 857.75 — 1 523 719.51 = 906138,24

Теперь допустим, попробуем положить 300 тыс на депозит.
12.10.2023

Основные параметры возможного депозита
Сумма Депозита 300 тыс
Срок депозита от 10 октября 2013 До 12.10.2023

Нам нужно понять, сможем ли мы заплатить остаток долга деньгами, которые накопятся у нас по вкладу.
Если брать график платежей, то остаток долга на 12 октября 2023 — 953 598.49.

Посчитать предполагаемый доход по вкладу нам поможет калькулятор вкладов
Мне удалось найти процент по вкладу — 12,5%. Это вклад Национального Банка Развития Бизнеса с ежемесячной капитализацией на дату вложения.
Посчитав доход — проценты по вкладу за все время 740349.83 мы -получим в конце срока сумму

741062.40 + 300 000 = 1041062.40

Как видно, такой суммы достаточно для полного досрчоного погашения.
Мы погасим кредит и еще имеем свободные деньги

1041062.40 — 953 598.49 =87463,91

Т.е наш доход 87463,91 — при условии что мы будем делать вклад, а не досрочно гасить. Смысл в том, что не делая досрочное погашение мы имеем на руках денег больше, чем если бы мы сделали его в начале выплат по займу. При этом за все время выплат у нас есть уверенность в том, что у нас есть деньги — на вкладе. Мы никогда не будем в ситуации, что платить нечем — всегда можно снять проценты по вкладу. Подобные вклады с капитализацией предлагают многие банки. Чем выше процент — тем больше вы сможете сэкономить по ипотеке.

Вы можете пополнять вклад — тогда у вас в конце будет большая сумма. Все зависит от банка — возможные варианты вкладов легко найти на banki.ru.
Если же встает вопрос, какой должна быть ставка по депозиту, чтобы вложение было выгодным. Для простоты — она должна быть больше или равна ставки по ипотеке. И это должен быть депозит с капитализацией желательно как можно чаще(месяц, неделя, день).

Таким образом делать вклад выгоднее, чем досрочно погашать ипотеку!

Есть ряд нюансов — сумму 300 тыс. можно положить на достаточно малый срок — 5лет. В нашем случае срок больше- вопрос можно ли сделать такой вклад.
Сумма вклада в конце срока больше 1400 тыс. рублей. На эту сумму не распространяется страховка по вкладам.

Выгодная стратегия вложения в депозит — другие варианты

А что если положить деньги на вклад с ежемесячной капитализацией — и платить каждый месяц проценты, которые нам начислят в счет досрочного погашения. Но это совершенно другая задача. Чтобы учесть и этот случай мы создали специальный инструмент - Калькулятор вкладывать или досрочно погашать?.
Также нужно понять, какое досрочное погашение выгодно — с уменьшением срока или с уменьшением суммы. Но это тема для отдельной статьи. Мы также создали для ответа на этот вопрос специальный калькулятор.

Копирование материалов с сайта без согласия автора запрещено. Более подробно на http://mobile-testing.ru/rules

комментарии

  1. Иван говорит:

    Доброго времени суток, подскажите пожалуйста – есть такая задачка:
    Имеется ипотека от сбербанка на 8 лет, ипотечная ставка =13%, первая выплата по ипотеке была 28.11.14. Ежемесячный платеж составляет 23422р. Платежи аннуитетные. Досрочно было внесено первым платежом 46000, и ежемесячный платеж стал равен 23022р.
    В силу падения рубля проценты вкладов в посл. время значительно выросли и достигают до 19% (на год, с капитализацией) в крупных банках. Соответственно, я так понимаю, что выгоднее сейчас вкладывать деньги во вклад под 19% нежели гасить досрочно ипотеку, даже не взирая на то, что с момента подписания ипотечного договора прошло только 2 платежа, верно? Заранее спасибо за ответ!

    • Dmitry говорит:

      Добрый день. Да вы верно считаете, сейчас лучше вкладывать

      • Иван говорит:

        Спасибо за ответ! Ипотеку планирую закрыть как можно скорее (2-3 года) потому появилась еще одна идея, посоветуйте пожалуйста, как будет лучше: в ХКФ есть вклад хорошие новости, 14% годовых, на пол года, капитализация и возможность частичного снятия без потери %. Как вариант — каждый месяц класть деньги на этот вклад на срок (около 15 дней) до даты выплаты ипотеки под эти 14%, и затем снимать их и гасить ипотеку досрочно? Получается что будет и 14% в течении 15 дней со вклада, и досрочное погашение ипотеки (я так понимаю, что в первые месяцы после подписания ипотечного договора досрочно ипотеку гасить выгоднее, нежели потом). Такая идея имеет место быть? Или все же выгоднее класть на вклад под 19% и потом по окончанию года сделать погашение ипотеки? Заранее спасибо за ответ!

        • Dmitry говорит:

          Да, вы правы сначала досрочно ипотеку гасить выгоднее. Но в вашем случае лучше вклад.
          Поиграйте в так называемую лесенку вкладов.
          Откройте вклад под максимальный процент на короткий срок — 3 мес и полгода и год.
          Для года можете использовать вклад Хоум кредит доходный год под 18 процентов.
          Для 3 мес подойдет вклад в РСБ — Русская зима(его уже нет)
          Вы открыли 3 вклада.
          Сначала кладете максимальную сумму на первый. Через три месяца, когда подойдет конец вклада — перекладываете на вклад на пол года…
          А потом с полгода на год…
          Таким образом деньги у вас всегда под рукой и вы всегда можете по окончанию очередного вклада погасить им ипотеку

  2. Александр говорит:

    Здравствуйте. В этой статье говорится, что если ставка депозита больше, нужно нести деньги на депозит, а если меньше — на ипотеку. Но, если воспользоваться калькулятором «Досрочные погашения против вклада», расположенным на этом сайте, то получается странный результат: вклады, даже с меньшим процентом, чем процент по ипотеке оказываются выгодней.
    Для примера брал кредит 3 000 000 руб на 60 мес под 15%. Платёж аннуитетный, погашение с уменьшением суммы. Если процентная ставка по вкладу равна 8% (!!!) и выше калькулятор показывает выгоду вклада по сравнению с досрочным погашением.
    Кто может объяснить в чём подвох????

    • Dmitry говорит:

      Добрый день. Такова сущность аннуитета.
      Можете попробывать сами вручную посчитать))
      Вывод — каждый случай индивидуален. Всегда нужно считать.
      Для справки — могу сделать так, что будет наоборот.

  3. Diletantr говорит:

    С ТЗ математики всё просто:
    - ставка по депозиту — величина переменная
    - пока ставка по депозиту равна или выше процента по ипотеке депоэит выгоднее досрочного погашения
    - как только ставка по депозиту становится меньше процента по ипотеке, вклад закрывается и направляется на досрочное погашение
    - в идеале в течение всего срока ипотеки ставка по депозиту равна или выше процента по ипотеке.
    - но это в идеале
    -
    Если положены налоговые вычеты,
    которые с запасом перекрывают страховку по ипотеке, то депозит даже со ставкой чуть ниже процента по ипотеке выгоднее досрочного погашения!!!

  4. Иван говорит:

    Странная статья. Если удастся найти депозит, ставка по которому будет выше, чем ставка по кредиту (что маловероятно — банкиры ж не идиоты себе в убыток работать) — надо вкладывать в депозит. Если не удастся — вкладывать в досрочное погашение кредита. Вот и всё.

    Психологические вопросы (сколько вложить в досрочное погашение, а сколько оставить себе) каждый решает для себя сам, это уже вне экономических расчетов.

    • Dmitry говорит:

      Ну не все так просто… Есть еще инфляция и различные схемы погашения.
      Не всегда депозиты выгоден, есть еще инфляция.

  5. Иосиф говорит:

    Если в данном примере погасить 300000 через 12 месяцев, то через 132 месяца ипотека окончится. И остаток будет даже отрицательным (-4071). Это значит, что последний платёж должен быть на эту сумму меньше. А если не погашать 300000, то остаток через 132 месяца будет 971294.
    Разница между этими остатками будет 971294+4071=975365.
    Теперь по поводу страховки. Сумма страховки при погашении в 300000 через год будет 77049, а сумма страховки без погашения будет 112683. Разница в суммах страховки 112683-77049=35634 в пользу ипотеки с погашением в 300000 через год. Итого разница 975365+35634=1010999.
    Депозит на 10 лет с суммы в 300000 даст сумму 1010999 при ежемесячной капитализации, если номинальный процент будет 12.21% в год. Это при эффективном проценте = 12.92% за год все 10 лет. Кстати, 10% с ежемесячным снятием — это есть простой процент = 10% в год. То есть его эффективный процент тоже будет 10% в год.

  6. Иосиф говорит:

    Вот, я сделал расчёт, и что у меня получилось. Если внести в досрочное погашение данной ипотеки через год от её начала 300000, то остаток через 10 лет у неё будет 283297. А если не вносить эти 300000 в её досрочное погашение, то остаток через 10 лет будет 1151029. Разность между этими остатками будет 867732. Теперь найдём тот процент по вкладу в 300000, который за 10 лет, при ежемесячной капитализации, даст эту сумму. Это будет номинальный процент = 10.67%. А эффективный процент, соответствующий этому номинальному проценту = 11.2%. Это должна быть доходность все 15 лет по 11.2% в год, чтобы соответствовать варианту частичного погашения через год ссуды суммой 300000. Тут, правда, не учтена сумма страховки ссуды.

    • Dmitry говорит:

      Ну как я понимаю, 11.2 — такую эффективную ставку сейчас могут предложить многие банки. У меня карта есть, там 10 процентов годовых, выплаты ежемесячно.
      Что касается страховки — справа калькулятор(если это ипотека) Считайте

  7. Иосиф говорит:

    Я не проверил этот расчёт, но увидел, что в ипотечной ссуде не учтена плата по страховке. Интересно с ней проверить расчёт. Заметил в начале маленькую ошибку. 25458.82*180=4582587.
    4582587-2150000=2432587, а не 2429857. Разница, конечно небольшая 2730.
    По депозиту хороший процент дают максимум на 2,5 года (даже не на 3 года и тем более не на 5 лет). Банки боятся, что инфляция уменьшится с годами и процент по вкладам придётся уменьшать.

  8. Бота говорит:

    Спасибо за статью. Мм, расчеты сделаны для России.
    В Казахстане ставки по депозитам ниже ипотечных.
    Для примера Сбербанк 13% — ипотека, депозиты от 7,5 %
    Что более выгодно в таком случае?

  9. Roman говорит:

    Не пойму расчет по депозиту: за 10 лет накопилось процентов — 375205.32, т.е. в конце срока должна быть сумма 375205.32 + 300000, из чего складывается сумма 741062.40 ?

  10. Александр говорит:

    В статье автор не говорит, что очень моловероятно, что % ставки по вкладам в течении 15 лет не будут менятся. А ведь сбербанк уже озвучил планы по снижению ставки рефинансирования, а значит и % по депозитам будет неуклонно падать. Думать, что %, 10-15 лет будет, 12.5% утопия!

    • Dmitry говорит:

      Ставки по вкладам с момента последнего кризиса только росли. Было и 15 и выше. Это сейчас спад. Я вижу что люди снова набирают кредиты. Скоро этот пузырь опять лопнет — дайте только повод, экономика стагнирует. Скоро кризис. А ставки по вкладам в кризис растут — банкам требуется денежная масса чтоб переждать кризис. В итоге снова рост ставок.
      Впрочем данный расчет дан в качестве примера. Со сроком на 5 лет он точно будет работать и только потому, что нет вкладов на 15 лет

Оставить комментарий Diletantr Отмена

Отправляя свой комментарий, вы автоматом соглашаетесь с правилами сайта.
Обязательные поля помечены *