Квартира в Москве или вклад в банке? Что выбрать?

Один мудрый человек как-то сказал: «В наш век нет ничего более постоянного, чем перемены». Тенденции к стабильности не намечаются, и с этим не поспоришь. Вот и возникает вопрос, как лучше всего вложить нажитое непосильным трудом и остаться с прибылью.
 Одним из таких вариантов может быть приобретение недвижимости в Москве. Но нынешний кризис и падение цен на рынке недвижимого имущества показали, что пассивное вложение недостаточно приумножает капитал, а сдача жилья в аренду в Москве действительно оказывается прибыльной. Но появляется также вопрос — а может лучше сделать вклад? Чтобы оценить преимущества и недостатки вклада и покупки квартиры, нужно знать нюансы покупки жилья и риски вкладов. О них и поговорим.

Для начала нужно понять:

• Какая нужна сумма для покупки, наиболее пользующейся спросом однокомнатной квартиры;
• В каком районе Москвы сдача жилья наиболее выгодна;
• Стоит ли пользоваться услугами агентств по недвижимости или лучше сдавать без посредников;
• Какими могут быть риски в том и другом случае;
• Каков может быть прогнозируемый чистый доход.

Не лучше ли положить преполагаемую к инвестированию сумму в банк под проценты и ни о чём не беспокоиться?

Где лучше покупать квартиру для сдачи в аренду

Если вы обладаете суммой 7 000 000 рублей, то приобретение «однушки» вполне осуществимо. Расхождение в стоимости таких квартир обусловлено престижностью района, этажностью расположения жилья, удалённостью от метро, планировкой, постройкой дома (кирпич или ж/б панель), площадью, и, наконец, интерьером.

Сдача жилой площади внаём сегодня может принести в среднем 20-30% годового дохода, при этом наиболее выгодна именно однокомнатная квартира — меньше расходов по коммунальным платежам и реставрации. Лучше рассчитывать на покупку на рынке, так называемом «вторичном», где до 70% квартир приобретается именно с этой целью. Желательно брать жилплощадь в районах с позитивной репутацией, это могут быть Марьино, Измайлово или Преображенское.

Спрос на съём жилья в этих районах довольно высок и находится в ценовом диапазоне от $350 до $600 ежемесячно, причём, потребность в квартире за $450 в месяц существенно превышает предложение. Сложив два и два, получаем годовой доход (без вычетов налогов и коммуналок) от $4200 до $7200, а отсюда вытекает, что окупиться жилье, примерно за 8-10 лет.

Оборотистость средств в таком случае достаточно невысока, но постоянные дивиденды гарантированы, плюс сохранится и вырастет вложенный капитал, потому как гарсоньерка осталась в вашем распоряжении. Не секрет, что те, кто сдаёт внаём несколько квартир (отдельные личности от 10-ти и более), предпочитают жить где-нибудь за границей, поэтому около 40% жилья на рынке недвижимости, целенаправленно скупается для сдачи в наём. Это весьма удобный бизнес, особенно, если ваша жилая площадь располагается в элитном районе, где месячная плата колеблется от $1000 до 10 000 тыс.

Выгодно ли приобретать жильё за городом для сдачи в аренду?

Покупка загородной квартиры (или возможно коттеджа) в Москве под ангажирование — дело перспективное, так как цена на такое жильё постоянно растёт из-за постоянной миграции городской черты. Как следствие, в районах с новым статусом увеличивается плотность инфраструктуры. Интенсивнее всего эти процессы происходят сейчас по таким направлениям, как калужское, рублёво-успенское и новорижское.

Количество людей, выказывающих желание поселиться подальше от перенасыщенных транспортом районов, стремительно растёт. Далеко не все хотят заниматься постройкой собственного дома. Большинство предпочитает брать в аренду уже готовое жильё. Высоким спросом пользуется загородные объекты в летние месяцы. Зимой же наблюдается спад, поэтому среднегодовой доход от сдачи его в аренду  может быть ниже на 10-20%, чем в спальных районах, но цена на жилплощадь будет постоянно подниматься.

Агентства недвижимости избавляют от лишних хлопот

Если вы — обладатель одной или двух квартир и не слишком заняты, то, возможно, вы захотите сами решать вопросы с налогами, оплатой коммунальных услуг, текущим (а иногда и с полным) ремонтом, поиском новых квартиросъёмщиков и урегулирования различных вопросов с уже проживающими. Но многие решаются заключать договора с риэлтерскими агентствами и не заморачиваться этими частностями. В среднем оплата агентствам по недвижимости таких услуг, в зависимости от репутации и широты сервиса, составляет от 10 до 25% от стоимости аренды. При этом обязательство за надлежащие состояние квартиры и оплату её ремонта агентство, как правило, берет на себя.

Сдавая жилье через агентство, стоит поразмыслить над вариантами сдачи, – на длительный срок или посуточно. Практика показывает, что посуточная сдача выгодна тем, что в жилье на сутки или несколько, в основном нуждаются деловые люди с определённым уровнем морали и при деньгах. Им не надо стираться или готовить еду, что приближает сроки ремонта комнат. Таким постояльцам нет необходимости проживать в помещении, их больше интересует ночлег, что существенно продлевает срок службы мебели. Кроме того, стоимость суточной сдачи в аренду может быть несколько выше долгосрочной.

Сдать квартиру за 7 000 000 руб. в аренду или положить эти деньги в банк под проценты?

Сегодня банки предлагают вкладывать деньги под неплохие годовые ставки по вкладам. В среднем по Москве это составляет от 18 до 20,5%. Положил, и, казалось бы, спи спокойно, но есть нюансы.

Часть процентов съест инфляция. Например, в 2014 году падение рубля составило 11,5%. Арифметика простая – от 7 000 000 рублей 20,5% составит 1 435 000 руб.(точно посчитать можно здесь), минус 805 000 руб. (процент инфляции) и на выходе получаем 630 000 рублей годовых или 52 500 ежемесячно ($829 по нынешнему курсу $1= 63,3 руб.). Вроде бы неплохо, но вы без квартиры, к тому же банки могут потерять лицензию или объявить себя банкротами. Распределение изначальной суммы по разным банкам может несколько обезопасить вклад, но прибыль от этого не увеличится.

С другой стороны с ростом инфляции растёт и арендная плата за м² арендного жилья и со временем подрастает цена жилплощади в целом. Но ремонт, налоги и амортизация мебели, составят минус от доходов.

В среднем, сравнение процентной выгоды от сдачи жилья и вклада в банк выглядит так:

Исходя из приведённых выше данных, можно сделать вывод, что наибольшую выгоду можно получить при инвестировании 7 000 000 рублей в депозиты, чем в приобретение однокомнатной квартиры с целью сдачи её в аренду. Рентабельность вклада со средней ставкой 18% без их капитализации будет составлять около 7% в год. Рентабельность предоставления жилплощади в ангажирование с учётом всех сопутствующих расходов на его содержание составит всего 0,001% при самых благоприятных условиях.

Риски потери вклада и девальвации заставляют многих идти на поводу у своих страхов и делать выбор в пользу варианта с недвижимостью. Такая точка зрения имеет право на существование, так как средний срок полноценной эксплуатации квартиры составляет 25 лет. Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций можно застраховав вклад или недвижимость.

Выбрав надёжные банки с тем, чтобы передать им 7 000 000 руб. на депозитный счёт (для безопасности денег лучше распределить сумму между разными финансовыми учреждениями), можно выиграть значительно больше, чем от инвестирования этой суммы в квартиру, сдаваемую в ренту. Но следует помнить, что большие деньги – это большие заботы. Регулярное отслеживание ситуации на рынке банковских услуг поможет предсказывать, когда нужно менять банк и переводить финансы в другую банковскую организацию.

Надеемся, что приведённые цифры и аргументы, помогут сделать правильный выбор. Мы старались не склонять читателя к какому-то конкретному предложению, но были откровенны в каждом вопросе. Выбор, так или иначе, каждый сделает сам.

Дмитрий Тачков

Эксперт с финансовым образованием
Подробнее

Работник банка или другого фин. учреждения
Подробнее

Специалист по микрозаймам
Подробнее

Создатель проекта, финансовый эксперт

Об авторе

Привет, я автор этой статьи и создатель всех калькуляторов данного проекта. Имею более чем 3х летний опыт работы банках Ренессанс Кредит и Промсвязьбанк. Отлично разбираюсь в кредитах, займах и в досрочном погашении. Пожалуйста оцените эту статью, поставьте оценку ниже.

Непонятно

0

Сойдет

0

Годнота

0