Один мудрый человек как-то сказал: «В наш век нет ничего более постоянного, чем перемены». Тенденции к стабильности не намечаются, и с этим не поспоришь. Вот и возникает вопрос, как лучше всего вложить нажитое непосильным трудом и остаться с прибылью.
Одним из таких вариантов может быть приобретение недвижимости в Москве. Но нынешний кризис и падение цен на рынке недвижимого имущества показали, что пассивное вложение недостаточно приумножает капитал, а сдача жилья в аренду в Москве действительно оказывается прибыльной. Но появляется также вопрос — а может лучше сделать вклад? Чтобы оценить преимущества и недостатки вклада и покупки квартиры, нужно знать нюансы покупки жилья и риски вкладов. О них и поговорим.
Для начала нужно понять:
- Какая нужна сумма для покупки, наиболее пользующейся спросом однокомнатной квартиры;
- В каком районе Москвы сдача жилья наиболее выгодна;
- Стоит ли пользоваться услугами агентств по недвижимости или лучше сдавать без посредников;
- Какими могут быть риски в том и другом случае;
- Каков может быть прогнозируемый чистый доход.
Не лучше ли положить преполагаемую к инвестированию сумму в банк под проценты и ни о чём не беспокоиться?
Где лучше покупать квартиру для сдачи в аренду
Если вы обладаете суммой 7 000 000 рублей, то приобретение «однушки» вполне осуществимо. Расхождение в стоимости таких квартир обусловлено престижностью района, этажностью расположения жилья, удалённостью от метро, планировкой, постройкой дома (кирпич или ж/б панель), площадью, и, наконец, интерьером.
Сдача жилой площади внаём сегодня может принести в среднем 20-30% годового дохода, при этом наиболее выгодна именно однокомнатная квартира — меньше расходов по коммунальным платежам и реставрации. Лучше рассчитывать на покупку на рынке, так называемом «вторичном», где до 70% квартир приобретается именно с этой целью. Желательно брать жилплощадь в районах с позитивной репутацией, это могут быть Марьино, Измайлово или Преображенское.
Спрос на съём жилья в этих районах довольно высок и находится в ценовом диапазоне от $350 до $600 ежемесячно, причём, потребность в квартире за $450 в месяц существенно превышает предложение. Сложив два и два, получаем годовой доход (без вычетов налогов и коммуналок) от $4200 до $7200, а отсюда вытекает, что окупиться жилье, примерно за 8-10 лет.
Оборотистость средств в таком случае достаточно невысока, но постоянные дивиденды гарантированы, плюс сохранится и вырастет вложенный капитал, потому как гарсоньерка осталась в вашем распоряжении. Не секрет, что те, кто сдаёт внаём несколько квартир (отдельные личности от 10-ти и более), предпочитают жить где-нибудь за границей, поэтому около 40% жилья на рынке недвижимости, целенаправленно скупается для сдачи в наём. Это весьма удобный бизнес, особенно, если ваша жилая площадь располагается в элитном районе, где месячная плата колеблется от $1000 до 10 000 тыс.
Выгодно ли приобретать жильё за городом для сдачи в аренду?
Покупка загородной квартиры (или возможно коттеджа) в Москве под ангажирование — дело перспективное, так как цена на такое жильё постоянно растёт из-за постоянной миграции городской черты. Как следствие, в районах с новым статусом увеличивается плотность инфраструктуры. Интенсивнее всего эти процессы происходят сейчас по таким направлениям, как калужское, рублёво-успенское и новорижское.
Количество людей, выказывающих желание поселиться подальше от перенасыщенных транспортом районов, стремительно растёт. Далеко не все хотят заниматься постройкой собственного дома. Большинство предпочитает брать в аренду уже готовое жильё. Высоким спросом пользуется загородные объекты в летние месяцы. Зимой же наблюдается спад, поэтому среднегодовой доход от сдачи его в аренду может быть ниже на 10-20%, чем в спальных районах, но цена на жилплощадь будет постоянно подниматься.
Агентства недвижимости избавляют от лишних хлопот
Если вы — обладатель одной или двух квартир и не слишком заняты, то, возможно, вы захотите сами решать вопросы с налогами, оплатой коммунальных услуг, текущим (а иногда и с полным) ремонтом, поиском новых квартиросъёмщиков и урегулирования различных вопросов с уже проживающими. Но многие решаются заключать договора с риэлтерскими агентствами и не заморачиваться этими частностями. В среднем оплата агентствам по недвижимости таких услуг, в зависимости от репутации и широты сервиса, составляет от 10 до 25% от стоимости аренды. При этом обязательство за надлежащие состояние квартиры и оплату её ремонта агентство, как правило, берет на себя.
Сдавая жилье через агентство, стоит поразмыслить над вариантами сдачи, – на длительный срок или посуточно. Практика показывает, что посуточная сдача выгодна тем, что в жилье на сутки или несколько, в основном нуждаются деловые люди с определённым уровнем морали и при деньгах. Им не надо стираться или готовить еду, что приближает сроки ремонта комнат. Таким постояльцам нет необходимости проживать в помещении, их больше интересует ночлег, что существенно продлевает срок службы мебели. Кроме того, стоимость суточной сдачи в аренду может быть несколько выше долгосрочной.
Сдать квартиру за 7 000 000 руб. в аренду или положить эти деньги в банк под проценты?
Сегодня банки предлагают вкладывать деньги под неплохие годовые ставки по вкладам. В среднем по Москве это составляет от 18 до 20,5%. Положил, и, казалось бы, спи спокойно, но есть нюансы.
Часть процентов съест инфляция. Например, в 2014 году падение рубля составило 11,5%. Арифметика простая – от 7 000 000 рублей 20,5% составит 1 435 000 руб.(точно посчитать можно здесь), минус 805 000 руб. (процент инфляции) и на выходе получаем 630 000 рублей годовых или 52 500 ежемесячно ($829 по нынешнему курсу $1= 63,3 руб.). Вроде бы неплохо, но вы без квартиры, к тому же банки могут потерять лицензию или объявить себя банкротами. Распределение изначальной суммы по разным банкам может несколько обезопасить вклад, но прибыль от этого не увеличится.
С другой стороны с ростом инфляции растёт и арендная плата за м2 арендного жилья и со временем подрастает цена жилплощади в целом. Но ремонт, налоги и амортизация мебели, составят минус от доходов.
В среднем, сравнение процентной выгоды от сдачи жилья и вклада в банк выглядит так:
Общий индекс доходности | 2014 – аренда к банковскому депозиту | Помесячное изменение в % (среднее) |
---|---|---|
1 – комнатная |
0,11 |
+ 0,04 |
2 – комнатная |
— 0,05 |
+ 0,04 |
3 – комнатная |
— 0,12 |
+ 0,05 |
4 — комнатная |
— 0,01 |
— 0,05 |
Исходя из приведённых выше данных, можно сделать вывод, что наибольшую выгоду можно получить при инвестировании 7 000 000 рублей в депозиты, чем в приобретение однокомнатной квартиры с целью сдачи её в аренду. Рентабельность вклада со средней ставкой 18% без их капитализации будет составлять около 7% в год. Рентабельность предоставления жилплощади в ангажирование с учётом всех сопутствующих расходов на его содержание составит всего 0,001% при самых благоприятных условиях.
Риски потери вклада и девальвации заставляют многих идти на поводу у своих страхов и делать выбор в пользу варианта с недвижимостью. Такая точка зрения имеет право на существование, так как средний срок полноценной эксплуатации квартиры составляет 25 лет. Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций можно застраховав вклад или недвижимость.
Выбрав надёжные банки с тем, чтобы передать им 7 000 000 руб. на депозитный счёт (для безопасности денег лучше распределить сумму между разными финансовыми учреждениями), можно выиграть значительно больше, чем от инвестирования этой суммы в квартиру, сдаваемую в ренту. Но следует помнить, что большие деньги – это большие заботы. Регулярное отслеживание ситуации на рынке банковских услуг поможет предсказывать, когда нужно менять банк и переводить финансы в другую банковскую организацию.
Надеемся, что приведённые цифры и аргументы, помогут сделать правильный выбор. Мы старались не склонять читателя к какому-то конкретному предложению, но были откровенны в каждом вопросе. Выбор, так или иначе, каждый сделает сам.
Слабая,неграмотная статья, написанная сотрудником банка.
Покупать жилой и нежилой фонд для перепродажи или сдачи в аренду ВЫГОДНЕЕ, чем оставлять ваши кровно заработанные денежки дядям! (которые на них неплохо наварятся)
Ни один банк в России никогда не покроет реальной инфляции в стране!!
Возможно для того кто разбирается в недвиге это и так, а вот для простого смертного покупка нежилого фонда связана с массой рисков
Из двух этих вариантов выгоднее покупка квартиры это бесспорно, но не каждый может себе это позволить, сколько нужно вложить вначале, чтобы потом ждать окупаемости, ремонт один во сколько выльется…. Сейчас есть и другие способы эффективного инвестирования — например интернет-проекты, где можно вкладывать любые суммы и получать с них доходы практически сразу. Полюбившийся многим сейчас проект интернациональный фонд 21 век, только ленивый туда не вкладывал еще. Претендует на звание самого успешно развивающегося проекта 2016 года.
А в банк вложить так это просто деньги сохранить, а не приумножить.
Автор, вероятно в тексте ошибка с 20-30%, покажите реальный пример квартиры с доходностью хотя бы 10% годовых? Думаю их единицы