Вложение в недвижимость за рубежом — плюсы и минусы

Почему нужно знать о достоинствах и недостатках?

Написать эту статью меня побудило видео на Youtube одного из финансовых блогеров — Натальи Смирновой. В своем ролике «Мои провалы инвестиций в недвижимость» она рассказывает, как потеряла или не заработала деньги благодаря подводным камням инвестиций в иностранную недвижимость — английскую, немецкую и другую европейскую.

Все, что она не выбирала — оказалось провальным. При любой инвестиции срабатывал риск, который приводил к снижению дохода или к потере всего депозита.

💡 Плюсы инвестиций в недвижимость

Можно выделить следующие достоинства вложений в недвижимость

• Достаточно высокая доходность в валюте. Ставки по валютным вкладам в РФ находятся сейчас в диапазоне 0.5-2%. Вложение в недвижимость может дать доходность 5% и выше.
• Снижение политических рисков. Нашу страну постоянно лихорадит в плане геополитики. Санкции, Навальный — все вызывает беспокойство и заставляет инвестора искать тихую гавань в Еврозоне, где все более-менее стабильно
• Диверсификация портфеля. Вложение части средств в зарубежную недвижимость позволяет получить сбалансированный портфель для инвестора.
• Наличие достаточно высокой балансовой стоимости. Недвижимость не сможет «стать банкротом» совсем. У нее обычно есть достаточно высокая стоимость, по которой ее можно продать и вернуть свои деньги. Это добавляет надежности и снижает риски

Казалось, купи где-нибудь на курорте квартиру и вкладывай там деньги. Доходность от в евровалюте или в долларах за съем. Но оказывается, не все так просто. Ниже о недостатках и рисках.

 Loading ...

Риск 1. Управляющая компания и малая загруженность недвижимости для аренды.

Первый пример в указанном выше видео связано с инвестированием в недвижимость в Болгарии.
Был куплен апартаментик в Болгарии и деньги планировалось получать от его аренды. Сдачей в аренду занималась управляющая компания.

Управляющей компанией оказалось просто физическое лицо, которое сдавало недвижимость. Оно не сильно искало арендаторов для этого жилья.

В итоге — недвижимость сдавалась только в курортный летний сезон. В остальное время практически пустовала. Расходы на коммуналку в итоге покрыли все доходы. Доходность получилась нулевая.

Вывод: Если вы покупаете иностранную недвижимость на курорте, то нужно предсказывать ее загруженность и размер коммунальной платы. Первое предсказать или найти данные очень трудно. Второе можно предсказать. Кроме того, нужна строгая отчетность от управляющей компании. Просто так купить квартиру на иностранном курорте, отдать управляющей компании и забыть — значит просто остаться без дохода.

За недвижимостью нужно следить, возможно съездить в эту страну. Кроме того налоги в РФ никто не отменял. Если вам деньги будут приходить на расчетный счет, то ими может заинтересоваться налоговая и и налоги придется платить.

Риск 2. Неаккуратные арендаторы и налоги

Второй вариант вложения, упомянутый в видео — апартаменты во Флориде. Доход планировалось получить от разницы стоимости жилья и аренды. Апартамент был куплен, когда жилье было очень дешево в надежде, что оно вырастет в цене.

В итоге апартамент сдавался мексиканцам, которые были очень неаккуратны. Прилетали счета за разбитую мебель, испорченную сантехнику.

В итоге расходы на ремонт полностью покрыли всю доходность. При средней доходности 1% в год такие инвестиции никому не нужны. От них больше проблем и забот.

Кроме того нужно платить налоги. Для этого нужно нанять человека, который готовит документы. Это тоже стоит денег.

Вывод: при получении дохода в виде арендной платы очень важно понимать, кто будут твои арендаторы. Если это мигранты, то есть риск потерять всю доходность из-за неаккуратности квартиросъемщиков. Кроме того, нужно изучить налоговое законодательство страны, где сдается недвижимость, иметь определенный уровень английского языка.

Думаю последнее не всем под силу. В данном случае сложность вложений в зарубежную недвижимость не дала нужную доходность.

Риск 3. Вложения в новостройку также опасны как и везде

Следующий случай, описанный в видео, это инвестиции в Великобританию. Современному человеку кажется, что Великобритания — это тихая гавань в бушующем море. Там все стабильно, главенствует закон и жители ему подчиняются.

Но как оказалось, что не все так просто.

Объект инвестиции — строящийся апартамент отель рядом с футбольным стадионом. Смысл — получение дохода от аренды номеров болельщиками. Но объект так и не был построен, т.к. застройщик обанкротился. Страховая компания, которая страховала вложения, тоже обанкротилась Т.е. классическая российская история — деньги отданы, жилья нет. Только в Англии.

В Великобритании страхуется профессиональная ответственность юристов, которые дали добро на это вложение. Но возврат денег будет сопряжен с судебной тяжбой, за которую придется заплатить еще больше. Юридические услуги в Англии стоят намного дороже, чем в РФ.

Первый взнос, который был внесен в качестве инвестиции, был практически потерян.
В итоге вложений — суд с юристами, которые должны были защитить вложения.

Вывод: Вложение в новостройку в любой стране таят в себе такие же риски, что и в РФ. Никто не сможет гарантировать, что ваш объект будет достроен и вы не станете участником долгостроя.

Для анализа своих вложений нужно знать историю застройщика — какие объекты он построил, иметь представление о его финансовом состоянии — о долгах, репутации, судебных тяжбах. Кроме того, нужно изучить надежность страховой компании, которая страхует депозит.

Для этого нужно понимать, где искать эту информацию и свободно владеть английским.

В общем, вкладываться в строящиеся объекты за рубежом я бы ?не стал. Слишком велики риски.

Риск 4. Сложность управления и малая ликвидность

Если вы покупаете объект недвижимости за границей, то им нужно управлять. Делать это самому будет затруднительно. Нужно показывать объект, взымать плату, платить коммунальные платежи.

Для этих целей есть управляющие компании, которые берут процент от дохода. В случае из видео объектом инвестиции была парковка в Великобритании, которая сдавалась в аренду управляющей компанией.

Управляющая компания стала банкротом, управлять парковкой стало некому. Новую найти не удалось. В итоге недвижимость стоит без пользы и приходится даже доплачивать за нее. Т.е. деньги вложены, но не работают.

Вывод: При вложении в зарубежную недвижимость нужно оценивать ликвидность объекта. Т.е. как быстро объект может быть реализован. Не брать объект где-то в провинции с низкой ликвидностью и транспортной доступностью, плохой инфраструктурой. Кроме того нужно оценивать риски управления. Как просто можно найти другую управляющую компанию при банкротстве текущей.

Риск 5. Везде есть мошенники, которые могут вас обмануть.

Инвестор, который вкладывает деньги в другом государстве, слабо защищен законами данного государства.
Он является слабой стороной и в случае проблем для защиты своих инвестиций потребуется достаточно дорогая юридическая помощь. Нужно быть к этому готовым.

Следующий пример из Видео — апартамент в ипотеку в Великобритании. Достаточно дорогое вложение, под которое был взят ипотечный кредит. Это вложение делалось через управляющую компанию, которая потом обанкротилась.

А ипотека оказалась фиктивной — т.е. права собственности на апартамент нет. Компания, с которой был подписан ипотечный договор, была аффилирована с обанкротившейся управляющей компанией. Т.е. налицо мошенническая схема, которую было достаточно трудно распознать инвестору из другой страны.

В итоге новая управляющая компания работает, но дохода нет. Т.е. опять деньги вложены, а вернуть их не удается.

Второй случай мошенничества, описанный в видео — покупка недвижимости в Германии. Опять же управляющая компания обманывала инвестора — предоставляла неверные отчеты, говорила что деньги уходят на ремонт.

В итоге доход инвестора уходил на счета третьих лиц, а недвижимость еще и была заложена. Пришлось обращаться в полицию для поиска и возврата своих денег.

Вывод: От мошенничества не защищен никто. А риск мошенничества в отношении иностранцев еще более велик при вложении в недвижимость.

Как наиболее безопасно вложиться в недвижимость?

Самый безопасный способ вложения в недвижимость за рубежом на данный момент — покупка акций REIT компаний. Примером такой компании может служить Simon Property Group. Компания занимается сдачей в аренду торговых центров и офисов для бизнеса. Эта компания платит дивиденды + курс акций компании может расти. Минусом покупки рейтов является 30%-й налог на дивиденды.

Стоит отметить другие REIT компании. Equinix является провайдером датацентов. Единственно цена акции достаточно высокая — более 600 долларов.

Есть достаточно большое количество вариантов вложений в недвижимость через Нью-йоркскую фондовую биржу.
Вы становитесь владельцем акций и получаете возможность получать дивиденды на свой счет.

Основной плюс? таких вложений — возможность диверсификации и долларовая доходность.

Вывод

Вложения в иностранную недвижимость на самом деле сопряжены с высоким риском для инвестора. Нужно разбираться очень хорошо в той области, куда вкладываешься.

Как видно из видео, даже финансовому эксперту не удается избежать подводных камней при инвестировании. Любой самый грамотный все равно может быть обманут.

Поэтому рекламе в интернете о вложении в недвижмость в Саудовской Аравии(в Дубаи), в Болгарии, в Италии и в других странах не нужно доверять.

Обычно за высокой доходностью стоят еще более высокие риски. Поэтому шанс потерять свои деньги после вложений достаточно велик.
Защиты от мошенников для иностранца практически никакой нет.