Кредитный калькулятор
Главная / Как правильно взять кредит / 6 главных подводных камней ипотеки, которых стоит опасаться

6 главных подводных камней ипотеки, которых стоит опасаться

Автор статьи

3 причины, почему важно знать про подводные камни🗿

Ипотека – шаг, который требует предварительного обдумывания и сбора дополнительной информации. Если сделать его без подготовки, то в лучшем случае он может привести к непредвиденным расходах, в худшем – к финансовому краху и потере жилья. При получении и выплате ипотеки можно столкнуться с разными подводными камнями. Вот, почему их нужно знать:

  • 👍 Знание подводных камней🗿 убережет от излишней переплаты по ипотеке
  • 👍 Поможет не потерять квартиру и деньги при оформлении
  • 👍 Возможно сэкономить на дополнительных услугах



Возможность потери жилья и ограничения в использовании

Основной закон, регулирующий действия всех сторон ипотечной сделки, называется “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Отличительной особенностью ипотечного кредита является передача в залог кредитору жилья, которое заемщик покупает за счет заемных средств. Приобретаемый объект выступает обеспечением по кредиту. При этом он остается во владении и пользовании у залогодателя (заемщика).

Банк, принимая недвижимость в залог, снижает риски невозврата кредитных средств. В случае неисполнения или просрочек в исполнении обязательств заемщиком кредитор имеет полное право на возмещение убытков путем реализации заложенного имущества.

Продажа недвижимости за долги – это крайняя мера, на которую идут банки. До этого момента они пытаются наладить процесс погашения долга (кредитные каникулы, реструктуризация). И только в случае неудачи обращаются в суд.

Поэтому первым подводным камнем ипотеки можно назвать возможность потери жилья из-за неуплаты ипотечных платежей.

Залог накладывает еще целый ряд ограничений на заемщика до момента снятия обременения. Только по согласованию с банком владелец квартиры может ее:

  • продать,
  • сдать в аренду,
  • провести перепланировку,
  • подарить,
  • обменять,
  • перевести из жилого в нежилое помещение.

Как правило, действия по отчуждению имущества станут возможны только в случае полного погашения долга перед банком. Кредиторы допускают переоформление ипотеки на других заемщиков.

Максим прошел тест «Как правильно досрочно погашать» и набрал 10 баллов.

Медленное уменьшение основного долга

Есть два способа возврата долга по ипотеке:

  • аннуитетными платежами, когда ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму в счет погашения долга;
  • дифференцированными платежами, когда платеж уменьшается из месяца в месяц за счет снижения суммы процентов и неизменного платежа по основному долгу.

Большинство банков не предлагает выбора – возврат долга идет аннуитетными платежами. В этом случае заемщику нужно быть готовым к тому, что в первую очередь он погашает проценты, тело кредита уменьшается медленно. По мере увеличения срока кредитования картина будет меняться в сторону роста платежей по основному долгу и снижению процентных выплат.

Описанная закономерность хорошо видна на графике погашения ипотеки в 1 500 000 руб. на 20 лет под 10 % годовых:

график платежей

Что это означает для заемщика? В случае его желания погасить через определенное количество лет остаток кредита и досрочно закрыть ипотеку он может увидеть картину, на которую вряд ли рассчитывал.

Посмотрим на примере. По представленным выше исходным данным ежемесячный платеж составляет 14 475,32 руб. Допустим, что через 10 лет заемщик решает полностью возвратить долг банку. Он уже внес 1 737 038,4 руб. (14 475,32 * 120 месяцев) при кредите в 1 500 000 руб. Ожидает, что осталось погасить немного. Но остаток долга составит 1 095 365,66 руб.

Увеличение переплаты за счет оплаты обязательных услуг

Оформление ипотеки приводит к целому ряду дополнительных затрат, для которых заемщик должен заранее предусмотреть средства. Обязательными статьями расходов являются оценка недвижимости и ее страхование.

Оценка объекта залога

По требованию закона об ипотеке для заключения договора необходимо оценить стоимость недвижимости, передаваемой в залог. Оценка проводится полностью за счет заемщика. Стоимость услуги зависит от региона, ценовой политики конкретной компании, вида оцениваемого объекта. Средняя цена по рынку 3 000 – 6 000 руб.

С одной стороны, оценка недвижимости необходима банку, чтобы определиться с максимальной суммой кредита, которая не может быть больше, чем оценочная стоимость. С другой стороны, в ней заинтересован и сам заемщик, чтобы не переплатить за квартиру продавцу и заранее понимать, на какую сумму кредита он может рассчитывать.

Для выбора оценщика банк предлагает клиенту воспользоваться услугами аккредитованных у него фирм. Срок подготовки отчета о рыночной стоимости объекта ипотеки от 1 до 5 дней.

Страхование

Одним из обязательных требований к заключению договора ипотеки является страхование заложенного имущества. Это защищает банк от возможной утраты или порчи недвижимости. Все остальные виды страховки, которые предлагают оформить для получения кредита, носят добровольный характер:

  1. Страхование титула для защиты заемщика от возможных потерь вследствии утраты им права собственности на недвижимость. Например, в случаях мошенничества, нарушения прав третьих лиц, подделки документов и т. д.
  2. Страхование жизни и здоровья, которое поможет защитить собственника жилья и его наследников от необходимости выплачивать долг банку в случае наступления смерти или утраты трудоспособности основного заемщика.

Банки не могут по закону требовать заключение комплексного договора страхования. Но имеют право изменить условия кредитования, если заемщик застрахует свою недвижимость только от утраты и повреждения. Большинство кредиторов увеличивает ставку по ипотеке на 1 % в случае отказа от комплексного страхования.

Стоимость обязательного страхового полиса зависит от вида недвижимости, наличия деревянных перекрытий в доме. Страховщики дополнительно предлагают услуги по страхованию ответственности перед соседями, защите ремонта, коммуникаций. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от пола и возраста заемщика, состояния его здоровья. Ежегодные взносы по страховке рассчитываются от остатка долга, поэтому уменьшаются по мере погашения кредита.

Обратите внимание, что стоимость полиса может увеличиться через несколько лет. Во-первых, страховые компании пересматривают свои тарифы. Во-вторых, повышается возраст заемщика, что сказывается на цене страхования жизни и здоровья.

На официальном сайте любого банка, который выдает ипотеку, есть рекомендованный перечень страховых компаний. Но заемщик может воспользоваться услугами страховщика не из списка кредитора. Срок одобрения в этом случае увеличивается на время анализа договора, и не исключен отказ из-за несоответствия требованиям банка.

Заемщик должен ежегодно продлевать договор страхования или первоначально заключить его на весь срок кредитования. Если этого не произошло по забывчивости или сознательно, то процентная ставка будет увеличена по требованию банка.

Увеличение переплаты за счет дополнительных сборов

Кроме затрат на услуги оценщиков и страховщиков заемщик уплачивает государственную пошлину за регистрацию права собственности (статья 333.33 Налогового кодекса РФ) – 1 000 руб. За каждое внесение изменений и дополнений в ипотечный договор, в том числе при его расторжении, – 200 руб.

Если нет желания самостоятельно заниматься регистрацией документов, то можно воспользоваться платными услугами. Например, сервис Сбербанка ДомКлик предлагает электронную регистрацию в Росреестре. Стоимость – от 7 900 до 10 900 руб., зависит от типа жилья и региона. В услугу входит уплата госпошлины, отправка документов на регистрацию в Росреестр и взаимодействие с госорганом, выпуск усиленной квалифицированной подписи.

Иногда возникают дополнительные затраты на оплату услуг нотариуса. Например, оформление согласия одного из супругов на ипотеку, доверенности, заверение брачного контракта.

Возможность остаться без квартиры, но с ипотекой

Важный момент, на который должны обратить внимание все потенциальные заемщики, – юридическая чистота сделки. К сожалению, до сих пор встречаются случаи обмана покупателей и применения мошеннических схем продажи квартир. Особенно это актуально при самостоятельном подборе варианта вторичной недвижимости в ипотеку.

Юристы банка проверяют каждую сделку, но 100 % гарантию ее чистоты не может дать никто. Часто встречаются случаи, когда на уже купленную заемщиком квартиру заявляют свои права третьи лица:

  • наследники, которые не вступили в права наследства в течение 6 месяцев, но потом смогли доказать уважительную причину такого поступка и стали оспаривать сделку с квартирой;
  • несовершеннолетние, которые заявили о нарушении их прав через своих представителей или самостоятельно;
  • доказанная недееспособность продавца;
  • мошеннические схемы с государственными субсидиями;
  • внезапное появление без вести пропавшего собственника квартиры.

Такие претенденты обращаются в суд и выигрывают дела. Вернуть деньги получается редко, заемщик остается без квартиры и с ипотекой. Именно для избежания таких случаев и заключают договор титульного страхования.

Риски самостоятельного поиска квартиры на вторичном рынке

Самостоятельный поиск квартиры для покупки ее в ипотеку требует дополнительных затрат: услуги юриста и риэлтора. Можно обойтись и без них, тогда надо отдавать отчет о росте рисков нарваться на мошенников.

На какие моменты надо обратить внимание при поиске вторички:

  1. Соответствие квартиры требованиям банка: расположение, год постройки, процент износа, материал фундамента, перегородок, внутренняя комплектация.
  2. Незаконные перепланировки, т. е. те, которые не были согласованы с госорганами.
  3. Не каждый продавец согласится с продажей квартиры по ипотечной схеме, особенно если он хочет указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи для снижения налога на доходы.
  4. Обязательность проверки юридической истории квартиры.
  5. Задолженность по коммунальным платежам.

Без помощи специалистов не стоит брать на себя риск покупки квартиры на вторичном рынке.

Заключение

Не все подводные камни можно обойти, но знания нюансов помогут заключить законную и прозрачную ипотечную сделку. В противном случае заемщик рискует расстаться с деньгами и жильем, что значительно снизит качество его жизни и жизни его близких.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *