Кредитный калькулятор
Главная / Как правильно взять кредит / Кредит под залог коммерческой недвижимости. Где получить?

Кредит под залог коммерческой недвижимости. Где получить?

Автор статьи

Зачем нужны кредиты под залог недвижимости

Кредиты под залог коммерческой недвижимости предлагают банки для юридических лиц. Этот вид кредитов отличает большая сумма займа и наличие ликвидного залога, который может быть быстро реализован, если клиент не справится с погашением долга. Особое распространение кредиты под залог коммерческой недвижимости получили в западных странах.

В России они практикуются не так давно, но тоже стали быстро популярными среди представителей малого и среднего бизнеса. Бизнесменов привлекает возможность получить кредит на развитие бизнеса под низкий процент, поскольку кредитор может снизить риск невыплаты с помощью залогового объекта. В последние годы займ под залог коммерческой недвижимости выдавался под высокий процент –  19-25 % годовых.

Это связано с кризисными условиями 2014 г., когда повышалась ключевая ставка. Сейчас проценты постепенно снижаются в связи с тем, что ситуация налаживается. Уже вновь можно встретить предложения бизнес-кредитования под 15-17% на срок до 10 лет.

Что такое коммерческая недвижимость?

Это тип недвижимости, используемой в бизнес-целях с получением прибыли или увеличения капитала. Она включается в себя несколько видов:

  • Офисная: кабинеты, центры, помещения, здания.
  • Индустриальная: склады, помещения для хранения товаров, производственные здания, предприятия, земля.
  • Розничная: торговые здания, магазины, спортклубы, отели, гостиницы и др.

На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых привлекательных инвестиционных активов, в которые многие бизнесмены готовы вложить свои средства. Она обладает хорошей ликвидностью и пользуется повышенным спросом на рынке. Некоторые люди именно так и живут: сдавая в аренду коммерческую недвижимость и получая высокий доход.

Таким образом, коммерческая недвижимость – это объекты, которые не применимы для жилых целей и используются для получения дохода. Квартиры и жилые дома не принадлежат к данной категории, а значит, не могут быть переданы в качестве залога по кредиту.


Максим прошел тест «Как правильно досрочно погашать» и набрал 10 баллов.

Требования к залогу под коммерческую недвижимость.

Итоговая ставка по кредиту устанавливается исходя из параметров:

  • Запрашиваемый размер кредита.
  • Срок.
  • Финансовое положение заемщика (чистота кредитной истории).
  • Соответствие недвижимости требованиям банка к залогу.

Сумма кредита определяется, как 65-80% от стоимости залога. Чем он ликвиднее , тем бОльшую сумму готов предоставить банк.

Требования к объекту залога:

  • Недвижимость должна быть коммерческой.
  • Залог должен быть «чистым» (не использован в качестве залога в другом банке).
  • Не быть под обременением.
  • Быть зарегистрированным в Росреестре.
  • Соответствовать требованиям по качеству: не быть ветхим, деревянным (деревянный склад однозначно не примут в качестве залога), иметь законные перепланировки, иметь несколько целей для использования.

Эти требования вполне оправданы – банку нужно понимать, что он сможет реализовать этот объект в случае возникновения финансовых трудностей у заемщика.


Этапы оформления кредита под залог недвижимости.

Рассмотрим на примере Россельхозбанка

  1. Заемщик предоставляет свои учредительные и финансовые документы, лицензии (на отдельные виды деятельности), документы о полномочных правах главного бухгалтера и руководителя, их копии паспортов, бух.отчетность за последний квартальный\полугодовой\годовой период, анкету-заявление на кредит. На основе этих данных кредитор будет принимать решение о целесообразности предоставления залогового кредита.
  2. Предоставление правоустанавливающей документации на коммерческую недвижимость. Банк проверяет будущий объект залог на юридическую чистоту и отсутствие стоп-факторов для взятия объекта под залог
  3. Оценка объекта. Она проводится независимым оценщиком. Клиент вправе и сам выбрать оценщика, но банк может организовать повторную оценку, если что-то устраивать не будет (например, слишком завышенная стоимость). Здесь для заемщика будет выгоднее предварительно согласовать оценщика с кредитором, поскольку услуга оценки недешевая.
  4. Расчет данных по кредиту и согласование результатов с клиентом. Здесь называется сумма, которая может быть выдана под залог, процентная ставка и срок. В среднем сумма одобрения составляет 70% от оценочной стоимости, а ставка 15-18% (в зависимости от набора рисков).
  5. Заключение кредитного договора и договора о передачи недвижимости под залог

Россельхозбанк может одобрить сумму до 200 млн.руб. на срок до 8 лет под 15-17% годовых. Оплачивать основной долг можно ежемесячными или ежеквартальными платежами или по индивидуальному графику (проценты платятся каждый месяц). При необходимости клиенту могут дать отсрочку по выплате основного долга до года, но с учетом, что проценты будут оплачиваться каждый месяц.

Банк может и отказать в рассмотрении заявки, если выяснится, что:

  • Объект залог был неверно оформлен документально,
  • Недвижимость непригодна к использованию,
  • Необоснованно высокая стоимость.
  • Наличие дополнительных неликвидных объектов, например, котельная на участке земли.

Преимущества для клиента заключаются в том, что покупая коммерческую недвижимость, клиент платит не аренду, а платежи в банк. После полного погашения долга недвижимость переходит в его собственность. На основе коммерческого объекта его владелец может развивать свой бизнес, однако, некоторые сделки будут под запретом до погашения долга. Сумма кредита может достигать нескольких сотен миллионов рублей.

К недостаткам можно отнести то, что сроки рассмотрения заявок длительные в виду большого количества документов и сложности сделки. Клиенту придется потратиться на оценку объекта залога, а также на страховку (банк может потребовать, чтобы объект был застрахован).

Чем грозит неоплата долга?

В процессе выплаты может оказаться так, что заемщик не может больше вносить платежи. В данном случае, если даже отсрочка выплаты основного долга не помогла, начинается процедура реализации объекта залога. Вырученные средства идут на погашение долга, а остаток выплачивается клиенту. Чем быстрее банк сможет реализовать долг, тем меньше штрафов и пеней будет начислено.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *